Нормы площади жилого помещения

29 мая 2013 - Андрей

 Жилищное законодательство традиционно включало и включает положения, устанавливающие нормы площади для жилых помещений. Наличие норм обусловлено рядом причин: необходимостью соблюдения прав и интересов как самих проживающих в жилых помещениях граждан, так и их соседей; справедливым распределением жилой площади среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, обеспечением санитарных и строительных норм 

 нормы площади жилого помещения

Жилищное законодательство традиционно включало и включает положения, устанавливающие нормы площади для жилых помещений. Наличие норм обусловлено рядом причин: необходимостью соблюдения прав и интересов как самих проживающих в жилых помещениях граждан, так и их соседей; справедливым распределением жилой площади среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, обеспечением санитарных и строительных норм и т.п. Государство не может отказаться от нормирования жилых помещений и в силу дефицита жилья.

 

Существовавшая ранее система норм площади жилого помещения с принятием ЖК РФ претерпела изменения. Число нормативов сократилось, многие из них изменили свое назначение, что вызвано формированием новых направлений жилищной политики государства, значительным сокращением количества жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, модификацией условий и порядка обеспечения граждан жилыми помещениями из фонда социального использования, стремлением пресечь встречающиеся в правоприменительной практике злоупотребления граждан своими правами и другими причинами.

 

В основном требования о соблюдении и учете норм площади закреплены законодателем применительно к жилым помещениям государственного и муниципального жилищного фонда: при определении нуждаемости граждан в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ); предоставлении жилого помещения в порядке очередности по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ), по договору найма в общежитии (ст. 105 ЖК РФ), маневренном фонде (ст. 106 ЖК РФ), а также в связи с выселением в другое благоустроенное (ст. 89 ЖК РФ) и не обязательно благоустроенное жилое помещение (ст. 90 ЖК РФ); при вселении нанимателем по договору социального найма членов семьи (ст. 70 ЖК РФ), временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), поднанимателей (ст.76 ЖК РФ); заселении освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); при решении вопроса о необходимости выселения из жилого помещения, изменившего свои характеристики в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (ст. 88 ЖК РФ).

 

В некоторых случаях подобные правила установлены относительно жилых помещений частного жилищного фонда. Так, ГК РФ в гл. 35, регулирующей наемные отношения, указывает на необходимость соблюдения нормативов при вселении граждан, желающих постоянно проживать с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 679 ГК РФ), при вселении в жилое помещение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и поднанимателей (ст. 685 ГК РФ). Помимо этого, используется норматив площади для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ).

 

Новый ЖК РФ обозначил несколько норм: учетная норма, норма предоставления, норма общежития, норма площади помещения в маневренном жилищном фонде, нормативная площадь жилого помещения. В отличие от ранее действовавшего законодательство не содержит положений о норме дополнительной жилой площади и социальной норме площади жилого помещения.

 

Основные изменения коснулись учетной нормы и нормы предоставления, то есть норматива, при помощи которого выявляется нуждаемость граждан в жилом помещении и соответственно норматива, которому должно отвечать предоставляемое по договору социального найма жилое помещение. Приведенные нормы измеряются в общей площади и определяются органами местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). При этом орган местного самоуправления должен исходить не из общего уровня обеспеченности жилыми помещениями в своем муниципальном образовании, а ориентироваться на жилищный фонд социального использования: количество жилых помещений, структуру и состояние жилищного фонда, темпы строительства жилых домов. Ранее вопрос об установлении учетной нормы и нижнего предела нормы предоставления относился к компетенции органов государственной власти субъектов РФ. Размер нормы предоставления варьировался между верхним и нижним пределами. Причем верхний предел был закреплен в ЖК РСФСР 1983 г. и соответствовал норме жилой площади (12 кв. м). Согласно действующим положениям на первый взгляд может показаться, что верхний предел нормы предоставления отсутствует, в связи с тем, что под ней понимается минимальный уровень, ниже которого жилое помещение предоставляться не может (ст. 50 ЖК РФ). Из указанной формулировки статьи вытекает, что нанимателям может быть предоставлено жилое помещение выше минимального предела. Но ст. 58 ЖК РФ, в свою очередь, устанавливает на этот счет определенные ограничения: жилые помещения выше нормы предоставляются только в виде одной комнаты или однокомнатной квартиры либо гражданам, страдающим одной из тяжелых форм хронических заболеваний. В силу исключительности таких случаев, очевидно, нет необходимости определять норму предоставления в качестве минимального предела.

 

Неудачно, на наш взгляд, и данное в ЖК РФ понятие учетной нормы как минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого устанавливается уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Поскольку на учет принимаются те граждане, у которых обеспеченность общей площадью на каждого члена семьи составляет менее учетной нормы, использование в рассматриваемой формулировке термина "минимальный" затрудняет понимание ее назначения.

 

Следует отметить, что применительно к учетной норме и норме предоставления специально закреплены правила, согласно которым они могут быть различными не только в зависимости от муниципального образования, но и в зависимости от категории граждан. Так, иные нормы могут быть установлены для отдельных категорий граждан, не относящихся к числу малоимущих, но указанных в федеральных законах, указах Президента РФ и законах субъектов РФ в качестве лиц, имеющих право на предоставление жилого помещения по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ).

 

Нововведением ЖК РФ стал переход на нормативы, измеряемые в общей, а не жилой площади, что обусловлено развитием рыночных отношений и методикой оценки стоимости жилья, традиционно ориентированной на общую площадь жилого помещения. Законодателем раскрыто понятие общей площади (ст. 15 ЖК РФ), на сегодняшний день в нее не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Понятие жилой площади в ЖК РФ не дано, хотя для ряда норм кодекс сохранил эту категорию. Учитывая то, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире, жилая площадь будет складываться из суммы площадей комнат.

 

Предлагаемый законодателем подход имеет как свои достоинства, так и недостатки. Несомненно, не только размер жилой, но и общей площади влияет на уровень комфортности и благоустроенности жилого помещения, но отказ от учета жилой площади может в ряде случаев негативно отразиться на правах граждан. Например, при выселении граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (по причине сноса, перевода, непригодности жилого помещения) устанавливается соразмерность ранее занимаемому лишь по общей площади (ст. 89 ЖК РФ), что может повлечь за собой существенное уменьшение жилой площади, которое, в свою очередь, отразится на количестве комнат и изменит сложившийся порядок пользования жилым помещением. С точки зрения размера жилое помещение имеет количественную и качественную характеристику. Указание только на общую площадь - это количественная характеристика, а соответствие жилой площади - это качественная характеристика жилого помещения, существенно влияющая на условия проживания граждан. Поэтому законодатель не может не учитывать их соотношение.

 

Помимо своего основного назначения учетная норма и норма предоставления выполняют и ряд других функций. Так, в ст. 70 ЖК РФ установлен новый порядок вселения членов семьи нанимателя по договору социального найма. Если при вселении супруга, родителей и детей нанимателя по-прежнему достаточно согласия уже проживающих в жилом помещении членов его семьи, то при вселении других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц ныне требуется еще и разрешение наймодателя. Наймодатель может запретить вселение при нарушении правил об учетной норме площади жилого помещения. Вероятно, позиция законодателя направлена на предупреждение умышленного ухудшения гражданами своих жилищных условий с целью переселения в другое жилое помещение, а также на пресечение злоупотреблений при осуществлении регистрации по месту жительства.

 

Соблюдение нормативов требуется и при вселении нанимателем поднанимателей и временных жильцов, как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма. Ранее при вселении временных жильцов и поднанимателей речь шла о соблюдении установленной нормы площади (ст. 77, 81 ЖК РСФСР), четкое указание в действующих положениях именно на учетную норму является целесообразным нововведением. Применение в данном случае требований о соблюдении нормы предоставления практически лишало возможности нанимателя вселить названных лиц. Но если при вселении поднанимателей требование о соблюдении правил об учетной норме закреплено императивно, нуждается в разъяснении позиция законодателя относительно условий вселения временных жильцов. Согласно ст. 80 ЖК РФ о вселении временных жильцов наниматель должен уведомить наймодателя. При такой форме как уведомление, наймодатель, казалось бы, не может запретить их вселение, однако, законодательство наделяет его таким правом, если после вселения общая площадь на каждого проживающего станет менее учетной нормы. С нашей точки зрения, вселение и проживание временных жильцов, в отличие от поднанимателей, краткосрочно и имеет совершенно иную направленность, поэтому наделение наймодателя дополнительным правомочием может привести к злоупотреблениям с его стороны, к ущемлению прав нанимателя.

 

Гражданский кодекс РФ в ряде статей, посвященных вселению иных лиц в занимаемое нанимателем по договору коммерческого найма жилое помещение (ст. 679,680,685), использует термин "норма общей площади жилого помещения на одного человека". Поскольку и учетная норма, и норма предоставления жилого помещения измеряются в общей площади, не совсем ясно - о какой норме идет речь? В аналогичных случаях при вселении других лиц в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в расчет берется учетная норма. Поэтому указанные статьи ГК РФ нуждаются в корректировке. Ужесточился, с нашей точки зрения, порядок предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах (ст. 59 ЖК РФ) Обновленные положения ЖК РФ, касающиеся названного порядка и условий предоставления комнат, затрудняют возможность вселения в освободившуюся комнату нанимателей и собственников соседних помещений. Проблема состоит в том, что при отсутствии в квартире малоимущих нуждающихся в жилых помещениях граждан, которые вселяются в первую очередь, и малоимущих граждан, имеющих комнаты по размеру менее нормы предоставления на одного члена семьи, вселяющихся во вторую очередь, соседи имеют право приобрести комнату по договору купли-продажи только при условии обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Продажа освободившейся комнаты, вероятно, будет осуществляться по установленной в данном субъекте РФ или муниципальном образовании рыночной цене. С одной стороны, наличие таких ограничений и применение нормативов соответствует принципу справедливости и установленному в жилищном законодательстве порядку обеспечения жилыми помещениями граждан из фонда социального использования, но распространение их на продажу комнаты лишено, по нашему мнению, смысла. В данном случае при отсутствии не обеспеченных с точки зрения нормативов граждан правом купить комнату должны быть наделены все проживающие в соседних помещениях собственники и наниматели по договору социального найма, разумеется, они должны заявить о своем желании ее приобрести. Полагаем, интересы публичного образования как собственника при таком решении вопроса не пострадают, так как оно получает рыночную стоимость жилого помещения. Предлагаемый подход будет соответствовать общей направленности жилищного законодательства на скорейшую ликвидацию коммунальных квартир. И только при отсутствии заявления о приобретении комнаты жилое помещение должно предоставляться в общем порядке. Кстати сказать, ранее действовавшее законодательство содержало наиболее эффективные нормы (1) и позволяло соседям приобрести жилое помещение в собственность независимо от площади занимаемой ими комнаты.

 

Напротив, положения об обмене жилыми помещениями в отличие от прежнего законодательства (ст. 73 ЖК РСФСР) в настоящее время не включают в качестве условия, при котором обмен не допускается (ст. 73 ЖК РФ), - существенное ухудшение жилищных условий обменивающихся граждан, связанное с нарушением правил об учетной норме. Изъятие указанного условия представляется необоснованным. И хотя в п. 5 ст. 72 ЖК РФ при определении возможного количества участников обмена сделана отсылка к ст. 70 ЖК РФ, а следовательно, возможен запрет наймодателя на осуществление обмена при нарушении правил об учетной норме, такой прием законодательной техники не вполне оправдан. Дело в том, что ст. 70 ЖК РФ закрепляет необходимость соблюдения норматива не во всех случаях вселения в жилое помещение, а только при вселении определенной категории членов семьи: других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, поэтому статья неприменима к случаям, когда в результате обмена значительно ухудшатся жилищные условия нанимателя, его супруга, детей и родителей. Защищены в этом смысле несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане: для обмена жилого помещения, в котором они проживают, требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Кроме того, ст. 73 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень условий, при которых обмен не допускается, что также ограничивает возможность применения запрета, обозначенного в другой статье кодекса.

 

При проведении капитального ремонта или реконструкции жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда увеличение жилого помещения (существенное превышение нормы предоставления) или его уменьшение является основанием выселения нанимателя в другое благоустроенное жилое помещение (ст. 88 ЖК РФ). Во внимание принимается только такое уменьшение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. Следовательно, любое другое, даже значительное, уменьшение не дает нанимателю права на предоставление благоустроенного жилого помещения. В этой связи в целях защиты прав нанимателя и членов его семьи было бы правильно при расчете уменьшения использовать не учетную норму, а норму предоставления.

 

Упомянутая нами нормативная площадь жилого помещения, применяемая для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, устанавливается субъектом РФ (ст. 159 ЖК РФ). Подзаконные нормативные акты, регулирующие вопросы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, не утратившие силу, оперируют понятием "социальная норма площади жилья". Такое название представляется более удачным. Дело в том, что все нормы в жилищном законодательстве связаны с размером площади жилого помещения, и в этом смысле использование термина "нормативная площадь" вовсе не способствует четкому разграничению нормативов.

 

Уместно уделить внимание институту дополнительной площади, который фактически упразднен в связи с тем, что в отличие от прежнего ЖК РСФСР, включающего положения об установлении порядка и условий предоставления дополнительной площади (ст. 39), в новом жилищном законодательстве аналогичные нормы отсутствуют. В отношении права на дополнительную жилую площадь ранее действовало несколько нормативных актов, ряд из которых значительно устарели (2). Конечно, вопрос о дополнительной жилой площади требовал упорядочивания и приведения нормативной базы в соответствие, однако; ЖК РФ отказался от сохранения этого института. Взамен в ст. 58 ЖК РФ указывается на возможность предоставления жилого помещения площадью, превышающей норму предоставления не более чем в два раза, но в строго определенных случаях: если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. В предлагаемом законодателем варианте решения поднятой проблемы есть определенные недостатки. Во-первых, не все категории граждан, указанные прежде в качестве обладателей прав на дополнительную площадь и реально в ней нуждающиеся, учтены в этой статье. И во-вторых, дополнительная площадь ранее, как правило, предоставлялась в виде отдельной комнаты, а не дополнительных квадратных метров. Такая замена ущемляет права граждан и не решает проблемы нормального совместного проживания с лицами, страдающими тяжелыми хроническими заболеваниями.

 

Кроме того, применительно к выделенным в федеральных законах, указах Президента РФ, законах субъектов РФ категориям граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения по договору социального найма из государственного жилищного фонда (ст. 49 ЖК РФ), может быть установлен иной порядок и нормы предоставления. По смыслу этих положений, определяя другую норму предоставления, законодатель может учесть необходимость в дополнительной площади для отдельных категорий граждан, увеличив ее размер по сравнению с размером, установленным органами местного самоуправления для малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях. В то же время в ЖК РФ нет и запрета на предоставление перечисленным гражданам дополнительной площади в соответствии с положениями федеральных законов, указов Президента РФ и законов субъектов РФ. Сложность составит лишь соотнесение нормы предоставления, измеряемой в общей площади, и дополнительной жилой площади, что потребует выработки определенной методики расчета площади предоставляемого помещения.

 

(1) Статья 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 N 4218-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

 

(2) Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 "О праве пользования дополнительной жилой площадью" // СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 18.

Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Добавить комментарий